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Auflösung von Rücklagen nach Immobilienverkauf mit verdeckter Einlage im Rahmen eines 90:10-Modells

Hier ist eine ausführliche Antwort zu den steuerlichen und gesellschaftsrechtlichen Abläufen wie Rücklagen aus verdeckten Einbringungen von Immobilien im 90:10-Modell in einer Genossenschaft ausgeschüttet werden. Wichtig ist, dass streng zwischen einer steuerpflichtigen Gewinnausschüttung und einer steuerfreien Einlagenrückgewähr unterschieden werden muss. Ziel ist es in der Regel, dem Einbringenden seine Einlage (die 90 %) steuerfrei zurückzuzahlen. Nachfolgend werden die wesentlichen Voraussetzungen und Mechanismen erläutert.

Gesellschaftsrechtliche und steuerliche Grundlagen

Verdeckte Einlage und Kapitalrücklage: Bei einem 90:10-Modell wird der überwiegende Teil des Immobilienwerts (90 %) nicht als Kaufpreis, sondern als verdeckte Einlage in die Genossenschaft eingebracht. Diese Einlage erhöht weder das gezeichnete Kapital (Geschäftsanteile) noch den handels- oder steuerrechtlichen Gewinn, sondern fließt in die Kapitalrücklage. Steuerlich wird dieser Vorgang im steuerlichen Einlagekonto (§ 27 KStG) erfasst.

Das steuerliche Einlagekonto: Dieses Konto ist das zentrale Steuerungsinstrument. Nur die Beträge, die in diesem Konto ausgewiesen sind, können später als steuerfreie Einlagenrückgewähr an die Mitglieder ausgezahlt werden. Der Bestand des Einlagekontos wird jährlich durch das Finanzamt gesondert festgestellt.

Voraussetzungen für eine Ausschüttung aus der Kapitalrücklage

Bevor Mittel aus der Kapitalrücklage ausgezahlt werden können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Beschluss der Generalversammlung: Die Verwendung der Kapitalrücklage bedarf eines ordnungsgemäßen Beschlusses der Generalversammlung. Die Satzung der Genossenschaft muss solche Ausschüttungen vorsehen oder zumindest nicht ausschließen. Vermögensschutz: Die Auszahlung ist nur zulässig, wenn das Vermögen der Genossenschaft auch nach der Auszahlung das Stammkapital (Geschäftsguthaben) noch vollständig deckt und keine Überschuldung eintritt. Die Genossenschaft muss zahlungsfähig bleiben. Liquidität: Die Auszahlung setzt voraus, dass die Genossenschaft über ausreichende liquide Mittel verfügt. Diese können aus dem Verkaufserlös der Immobilie, aus Umsatzerlösen oder durch die Abschreibung entstanden sein.

Die Rolle der Abschreibung und des Gewinns

Ein häufiger Irrglaube ist, dass Abschreibungen (AfA) direkt als ausschüttungsfähige Rücklage zur Verfügung stehen. Hier ist die Trennung entscheidend:

Gewinn vs. Liquidität: Die Abschreibung (z. B. 20.000 € jährlich) ist ein bilanzieller Aufwand, der den steuerlichen Gewinn mindert. Sie erhöht nicht den ausschüttungsfähigen Gewinn, sondern reduziert ihn. Sie erhöht jedoch die Liquidität, da sie einen nicht-auszahlungswirksamen Aufwand darstellt. Ausschüttungsfähiger Gewinn: Die Genossenschaft kann zunächst nur den tatsächlich erwirtschafteten und nach Steuern verbleibenden Gewinn ausschütten (Dividende). Beispiel: Ein Gewinn vor Steuern von 10.000 € führt nach Körperschaft- und Gewerbesteuer (ca. 30 %) zu einem verfügbaren Gewinn von ca. 7.000 €. Nur dieser Betrag kann als steuerpflichtige Dividende ausgeschüttet werden. Zusätzliche Rückzahlung: Die durch die Abschreibung „gesparte“ Liquidität (im Beispiel die 20.000 €) kann hingegen genutzt werden, um die Kapitalrücklage (das steuerliche Einlagekonto) an den Einbringenden zurückzuzahlen. Dies ist jedoch eine separate Transaktion neben der Gewinnausschüttung.

Steuerliche Behandlung der Auszahlung (Einlagenrückgewähr vs. Dividende)

Bei der Auszahlung muss strikt nach Herkunft der Mittel unterschieden werden:

Steuerfreie Einlagenrückgewähr (aus der Kapitalrücklage): Erfolgt die Auszahlung aus dem Bestand des steuerlichen Einlagekontos (der verdeckten Einlage von 90 %), handelt es sich um eine Einlagenrückgewähr. Diese ist beim empfangenden Genossen steuerfrei. Sie gilt nicht als Einkunft aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG). Stattdessen mindert sie die Anschaffungskosten der Genossenschaftsanteile. Sollte die Auszahlung die Anschaffungskosten übersteigen, führt der übersteigende Betrag zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 17 EStG), sofern der Genosse zu mindestens 1 % beteiligt ist. Formelle Pflicht: Die steuerfreie Rückzahlung muss im Rahmen des jährlichen Feststellungsverfahrens nach § 27 KStG beim Finanzamt beantragt und im Bescheid ausgewiesen werden. Steuerpflichtige Gewinnausschüttung (Dividende): Erfolgt die Auszahlung aus dem laufenden Gewinn oder aus anderen Rücklagen (die nicht aus dem steuerlichen Einlagekonto stammen), liegt eine steuerpflichtige Dividende vor. Diese unterliegt beim Genossen der Abgeltungsteuer (i. d. R. 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).

Praktische Vorgehensweise im Beispiel

Ausgangslage: Immobilienwert 1 Mio. €, verdeckte Einlage (steuerliches Einlagekonto) 900.000 €. Die Genossenschaft erzielt einen Jahresgewinn vor Abschreibung von 30.000 €; die Abschreibung beträgt 20.000 €. Der Gewinn nach Abschreibung beträgt 10.000 €.

Vorgang Steuerliche Wirkung für den Genossen

Versteuerung des Gewinns 10.000 €: Keine direkte Wirkung auf den Genossen; die Genossenschaft zahlt ca. 3.000 € Körperschaft-/Gewerbesteuer.

Ausschüttung des Nettogewinns ca. 7.000 € Steuerpflichtige Dividende (Abgeltungsteuer). Laufender Gewinn

Rückzahlung aus Kapitalrücklage beliebig (z. B. 20.000 €) Steuerfreie Einlagenrückgewähr (mindert Anschaffungskosten), sofern das steuerliche Einlagekonto ausreichend dotiert.

Fazit: Die Genossenschaft kann im Beispiel insgesamt 27.000 € ausschütten (7.000 € Dividende + 20.000 € steuerfreie Rückzahlung). Entscheidend ist, dass die steuerfreie Rückzahlung nur aus dem steuerlichen Einlagekonto erfolgen darf und dass die Liquidität (hier gespeist durch die nicht auszahlungswirksame Abschreibung) für beide Ausschüttungen ausreicht.

Wichtige Hinweise

Dokumentation: Sämtliche Beschlüsse und Zahlungen müssen eindeutig dokumentiert werden. Die Auszahlung aus dem steuerlichen Einlagekonto muss im Jahresabschluss und in der Steuererklärung der Genossenschaft klar als solche ausgewiesen werden.

Investitionsabzugsbeträge (IAB)

Die Bildung eines IAB nach § 7g EStG mindert den steuerlichen Gewinn außerbilanziell. Wird der Gewinn durch den IAB zum Beispiel auf 0 € reduziert, ist im betreffenden Jahr kein ausschüttbarer Gewinn vorhanden. In diesem Fall kann die Genossenschaft – sofern das steuerliche Einlagekonto ausreichend dotiert ist – die gesamte Liquidität als steuerfreie Einlagenrückgewähr an den Einbringenden auszahlen. Voraussetzung ist, dass die Auszahlung ordnungsgemäß beschlossen und dokumentiert wird und das steuerliche Einlagekonto entsprechend gemindert wird.

Darlehensgewährung, zum Beispiel durch die Familienstiftung an die Genossenschaft zur steuerfreien Auszahlung an den Einbringenden

Die Stiftung kann die erhaltene Ausschüttung (die mit 0,75 % versteuert wurde) als Darlehen an die Genossenschaft geben. Die Genossenschaft kann diese Mittel verwenden, um dem Einbringenden eine Auszahlung zu leisten. Allerdings ist die steuerliche Behandlung der Auszahlung an den Einbringenden weiterhin von der Verwendungsreihenfolge abhängig, bzw. wird auch für die Darlehensthematik ein Beschluss benötigt und auch hier brauchen wir einen Zinsbeschluss im Drittvergleich.

Zusammenfassung

Die Auszahlung aus der Kapitalrücklage darf nur erfolgen, wenn das Vermögen der Genossenschaft nach der Auszahlung das Stammkapital weiterhin deckt und keine Überschuldung eintritt.

Die Liquidität muss für die Auszahlung ausreichen.

Die Auszahlung aus dem steuerlichen Einlagekonto muss im Rahmen des Feststellungsverfahrens nach § 27 KStG beim Finanzamt beantragt und im Feststellungsbescheid ausgewiesen werden. Nur in diesem Umfang ist eine steuerfreie Einlagenrückgewähr möglich

Die Verwendungsreihenfolge ist zwingend zu beachten: Erst wenn kein ausschüttbarer Gewinn mehr vorhanden ist, kann auf das steuerliche Einlagekonto zugegriffen werden .

Die Auszahlung muss durch einen ordnungsgemäßen Beschluss der Generalversammlung gedeckt sein und in der Buchführung sowie im Jahresabschluss klar dokumentiert werden

Die Genossenschaft kann Gewinne einbehalten und in Rücklagen einstellen, ohne sie auszuschütten. Dies ist gesellschaftsrechtlich und steuerlich zulässig .

Die Auszahlung aus dem steuerlichen Einlagekonto mindert die Anschaffungskosten der Anteile beim Empfänger und ist nur dann steuerpflichtig, wenn sie diese übersteigt