Die Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft gegen ein Entgelt unterhalb des Verkehrswerts (Minderwertverkauf) kann erhebliche steuerliche Folgen haben. Ziel ist häufig die Übertragung von Immobilienvermögen in eine Gesellschaft, ohne den vollen Kaufpreis auszuschöpfen.

Steuerlich wird ein solcher Vorgang regelmäßig in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten. Der entgeltliche Teil entspricht dem gezahlten Kaufpreis, der unentgeltliche Teil wird als Schenkung oder verdeckte Einlage behandelt – abhängig von der beteiligten Rechtsform und der Beteiligungsstruktur.

Auf Ebene des Einbringenden kann der entgeltliche Teil zur Aufdeckung stiller Reserven führen und damit Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer auslösen. Zusätzlich ist die Grunderwerbsteuer zu prüfen, da diese auch bei Minderwertverkäufen grundsätzlich anfällt, sofern keine Befreiungstatbestände greifen.

Bei Kapitalgesellschaften besteht zudem das Risiko einer verdeckten Gewinnausschüttung oder einer verdeckten Einlage, wenn der vereinbarte Kaufpreis dem Fremdvergleich nicht standhält.

Zentrale steuerliche Prüfungsfelder:

• Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Vorgang

• Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuerfolgen

• Grunderwerbsteuerliche Behandlung

• Fremdvergleich und Bewertung der Immobilie

• Schenkungsteuerliche Aspekte

Fazit:
Der Minderwertverkauf bei der Immobilieneinbringung ist steuerlich hochsensibel. Ohne belastbare Bewertung und saubere Vertragsgestaltung drohen erhebliche Steuerbelastungen. Eine strukturierte Planung und fachliche Begleitung sind zwingend erforderlich.

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