Bei der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien besteht grundsätzlich die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Das bedeutet, Vermieter können sich entscheiden, auf ihre Mieteinnahmen Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) zu erheben, auch wenn die Vermietung normalerweise steuerfrei wäre. Dieses Optionsrecht wird häufig genutzt, um den Vorsteuerabzug für Investitionen und laufende Kosten rund um die Immobilie geltend machen zu können.

Optionsrecht zur Mehrwertsteuer bei gewerblicher Vermietung –

Die Entscheidung für die Umsatzsteuerpflicht ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist – etwa bei einer gewerblichen Nutzung durch Unternehmen oder Genossenschaften.

In solchen Fällen kann der Vermieter die beim Erwerb, der Sanierung oder Modernisierung der Immobilie gezahlte Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Für die Beantragung der Umsatzsteuerpflicht ist eine steuerliche Anmeldung beim Finanzamt erforderlich. Bei gewerblicher Vermietung wird das Objekt dem Betriebsvermögen zugeordnet; es fallen dann neben der Einkommensteuer gegebenenfalls auch Gewerbesteuer an.

Bei einer Vermietung aus dem Privatvermögen heraus entfällt die Gewerbesteuer, und die steuerliche Erfassung erfolgt im Rahmen der Einkommensteuererklärung. Eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (USt-IdNr.) ist insbesondere dann notwendig, wenn Leistungen innerhalb der EU erbracht oder bezogen werden, zum Beispiel beim Einkauf von Waren oder Dienstleistungen im Ausland. Für eine reine Inlandsvermietung ist sie meist nicht zwingend erforderlich, kann aber bei späteren internationalen Geschäftsbeziehungen von Vorteil sein. Die Entscheidung, ob das Optionsrecht ausgeübt werden soll, hängt von der geplanten Nutzung und den künftigen Mietern ab. Es empfiehlt sich, hierzu fachkundigen steuerlichen Rat einzuholen, um individuelle Vorteile und steuerliche Auswirkungen optimal zu nutzen.

Beispiel: Investitionskosten von 400.000 € und Auswirkungen der Mehrwertsteuer

• Ausgangssituation: Ein Vermieter investiert 400.000 € in die Sanierung einer Immobilie, die anschließend an ein vorsteuerabzugsberechtigtes Unternehmen vermietet werden soll.
• Umsatzsteuer auf Investitionskosten: Auf die Investitionskosten entfällt in der Regel die gesetzliche Mehrwertsteuer (derzeit 19 %). Das heißt, zusätzlich zu den 400.000 € kommen 76.000 € Umsatzsteuer hinzu (400.000 € × 19 % = 76.000 €).
• Vorsteuerabzug durch Option: Wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, kann er diese 76.000 € als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen und sich erstatten lassen. Die tatsächliche Belastung für den Vermieter beträgt somit nur die Nettokosten von 400.000 €.
• Vermietung mit Umsatzsteuer: Der Vermieter muss auf die Mieteinnahmen die Umsatzsteuer aufschlagen und an das Finanzamt abführen. Der Mieter, sofern vorsteuerabzugsberechtigt, kann diese Umsatzsteuer wiederum als Vorsteuer abziehen.

Ohne die Option zur Umsatzsteuerpflicht könnte der Vermieter die gezahlte Vorsteuer nicht zurückfordern und müsste die vollen 476.000 € tragen. Durch die Option reduziert sich die Investitionsbelastung faktisch auf den Nettobetrag.

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